不動産登記簿の上では、主たる建物と合わせて一個の建物とされているため、その処分を第三者に対抗するためには、前もって附属建物の登記をしておく必要があります。
附属建物の分割の登記とは、附属建物を主たる建物から分離して、登記簿の上でも別個独立の建物とする登記のことです。
しかし、表示登記の申請が、固定資産税台帳に直結しすぎている関係で、できる限り申請を「省略」しょうとするのも、また人情というべきでしょう。
新築時の固定資産税係の実地調査が済んでから、おもむろに車庫に屋根をかけた例も聞いたことがあります。
ところが敵もさるもので、飛行機を飛ばしての空中撮影でばっちり把握しており、当然のように課税してきて驚かされたということです。
その物件を後日、売却するときです。
買い主側の金融機関の指摘によって、やむを得ず登記申請に追い込まれたあげく、固定資産税を遡つての追加徴収というオマケまでついて、思わず苦笑いというケースもあるそうです。
車庫にしても、掘り込み式の屋根のないものとか、屋根はあっても鉄柱で波板を支えただけの周壁のないものなど建物とはいえないものもあり、必ずしも登記洩れと決めつけるわけにはいきません。
税務署が空中からのぞき見敷地権とは一棟の建物で、それぞれの部分が独立していて、居宅、店舗、事務所などに利用できるようなときは、その部分は区分建物として所有権の目的とすることができます。
もともと一棟の建物の一部分が所有権の目的とされることは認められていませんでしたから、区分建物はその例外だといえます。
「区分所有法」という法律は、この独立して所有権の目的となる部分のことを「専有部分」、専有部分以外の建物の部分を「共用部分」と呼んでいます。
ところで、多数の区分建物を大勢で所有するときに問題になるのが、一棟の建物の敷地の所有形態です。
かつては、共有という形で処理されていましたが、マンションなどが大型化するにつれ、一土地の登記簿は膨大なものになり、一見しただけでは、目的の部分が探し出せないという異常事態が生じました。
そこで、区分所有法は「敷地権」という新しい考え方を導入して、事態の解決を図ることにしました。
敷地権であるためには、次の三つの要件を備えていなければなりません。
区分所有法で定められた「敷地利用権」であること。
「登記」されたものであること。
建物(または附属建物)と分離して処分できないものであること。
敷地の利用権は、所有権、地上権、賃借権、使用貸借権などが考えられますが、敷地権は登記されていることが条件になっています。
したがって、このうちの登記できる所有権、地上権、賃借権の三つだけがそれに該当することになります。
敷地権の特徴は、建物と分離して土地だけを譲渡したり担保に入れたりすることが禁止されているところにあります。
その結果、敷地権の登記がされると、土地の登記用紙には敷地権の移転の登記、一般の先取特権、質権、抵当権の保存や設定の登記はすることができなくなります。
これらの登記は、建物の登記用紙にだけ登記され、その登記の効果は敷地権に及ぶものとされているのです。
一棟の建物が所在する土地は、当然、区分建物の敷地となります。
この敷地のことを「法定敷地」といいます。
次に、一棟の建物の所在地ではなくても、その土地と一体して管理、使用されている土地、例えば庭や駐車場などを、規約によって建物の敷地とすることができます。
これを「規約敷地」と呼んでいます。
規約とは、区分所有者の集会で定めた建物や敷地などの管理、使用についての規則のことです。
共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」とがあります。
前者は、建物の区分上や機能上から区分所有者が共用する部分のことをいいます。
廊下、階段、建物の玄関などがそれに該当します。
一方、後者は、もともとは区分所有の対象になることができる建物の中の一室を会議室として使用する場合のように、規約によってはじめて共用部分となったものをいいます。
共用部分は、原則として共有者全員の共有となります。
既存の建物に造作を加え、床面積を増やしたときには、「建物床面積変更」の登記をしなければなりません。
普通、増築をする場合には、その前提として建物の一部を取りこわすことがありますが、途中の経過は関係なく最終的に床面積が増加していれば「増築」の登記として取り扱われます。
また、場合によっては建物の種類や構造が変わることがありますが、その登記も同時に行います。
次頁の例は、増築により床面積に変更が生じた場合と、構造と床面積の双方に変更が生じた場合の記載例です。
変更後の新表示は、旧表示の次の行に記載され、原因及びその日付、登記の年月日は、それぞれ閉じ行の該当する欄に記載されます。
そして、旧表示は朱抹されます。
丸数字は、該当する欄を特定するための番号で、種類が、構造が、床面積がです。
この例のように、数個の事項が同時に変更されたときは、原因及びその日付欄には、特定番号を例えば一括して冠記します。
建物の表示の抹消の登記とは、登記されている建物が取致したなどの理由で物理的に滅失したときに、そのことを登記簿上で明らかにするための登記です。
表題部に登記された「表示に関する事項」は朱抹され、登記用紙は閉鎖されます。
登記用紙の中に、権利についての登記がある場合でも、全登記用紙が閉鎖されることになっています。
閉鎖された登記用紙は、閉鎖登記簿に綴られ、閉鎖日から三十年間保存されます。
一筆の土地の上に一個の建物がある場合には、敷地の地番と同じ番号をつけます。
一筆の土地の上に数個の建物がある場合には、敷地の地番に支号(枝番)をつけて定めます。
例えば、地番が五番のときは、五番壱、五番弐となります。
建物の種類は、主な用途に従って次のように定められています。
居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所、変電所、校舎、講堂、研究所、病院、診療所、集会所、公会堂、停車場、劇場、映画館、遊技場、競技場、野球場、競馬場、公衆浴場、火葬場、守衛所、茶室、温室、蚕室、物置、便所、鶏舎、酪農舎、給油所の三七種。
以上に該当しないものは、建物の用途により適当に定めることになっています。
なお、建物の主な用途が二以上の場合には、例えば「居宅店舗」と表示します。
所有者が申請を怠った場合もあるでしょうし、申請の二誤りもあるでしょう。
極端なケースとしては、二重記があります。
二重登記というのは、同一の不動産について表示登記が二重に存在することをいいます。
例えば、既登記の建物を増築した際に、誤って新築の表示登記をしてしまい、その後、最初の建物の増築登記をしたような場合には、典型的な二重登記が現出します。
二重登記が発見されたときは、登記官は原則として後から設けられた登記用紙の土地、建物を職権で抹消することになっています。
その跡地に新築した場合に、前の建物の滅失登記を忘れる例もよく見かけられます。
実態のない建物の骸が、いつまでも登記簿上にさらされているのは哀れな光景です。
ともかく、登記簿上に放置されたままで、現実には存在しない建物の数も少なくはないものと思われます。
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